公寓大廈漏水,修繕責任歸屬?
2016-01-12 22:22
2014年/12月號
公寓大廈漏水，修繕責任歸誰？
都會區因地狹人稠，許多民眾都居住在公寓大廈內，惟在人情淡薄之現代社會，樓上、樓下鄰居互不相識之情形亦非少見，一旦住家發生漏水問題，如無法及時釐清修繕責任歸屬，除延宕修繕時程外，也容易造成住戶間不必要的誤會和摩擦。本文特別整理現行法令規範下，公寓大廈管線漏水之相關修繕、賠償責任及協力義務等事宜，俾供大家日後處理相關問題時參考。
壹、修繕責任歸屬
公寓大廈如發生漏水問題時，首先應先委請專業水電師傅協助尋找確切漏水原因及位置，再按各漏水位置之不同，釐清修繕責任歸屬，茲析述如下：
（一）專有部分或約定專用部分管線破裂造成漏水
依公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」因此，如果漏水點是在區分所有權人專有部分或約定專用部分範圍內，則應由該區分所有權人或約定專用部分之使用人自行修繕。例如，約定專用之露臺因未做好防水工程，造成下雨時滲水至樓下，則該露臺之使用人應負修繕責任。
（二）共同壁及樓地板間管線破裂造成漏水
依公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」。故如果管線破裂係因自然老化或地震等不可歸責於任何一方之情形所造成，修繕責任及費用應按管線位置，由樓上、樓下或共同壁兩邊區分所有權人共同負擔。又如果管線破損是因可歸責於個別區分所有權人之事由所造成，例如：樓上區分所有權人進行裝修工程時，因施工不慎損及管線造成漏水，那麼樓上區分所有權人就要單獨負擔這筆修繕費用。另，實務上有見解認為，即便管線埋設在共同壁或樓地板間，惟該管線如僅由某區分所有權人使用，而其並未適當維護更新管線，導致發生漏水時，亦應由該區分所有權人負修繕責任（參考臺灣高等法院100年上易字第484號判決）。
（三）公寓大廈共有或共用部分漏水
如果漏水點位在大樓共有或共用部分，如：屋頂、走廊，應由誰負責維修及負擔費用呢？依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管委會之職務包含對共有及共用部分之維護、修繕。另修繕費用依公寓大廈管理條例第10條第2項後段規定，除可歸責於某區分所有權人或某住戶之事由所致，或區分所有權人會議或規約另有規定者外，修繕費用應由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
貳、損害賠償責任及請求權時效
管線發生漏水時，有時甚至會進一步造成家中家具或財物毀損，除該管線漏水係因天災或自然耗損等無法歸責於任何人之事由所致者外，被害人依法得向賠償義務人求償。
（一）向其他區分所有權人求償者
「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。」「不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。」民法第184條第1項前段、第191條第1項及第196條訂有明文。另依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，各專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人負責，因此，如果漏水是因為某區分所有權人未對其專有部分或約定專用部分管線或設施進行維護，或係因可歸責於某區分所有權人之事由所致者，則因漏水而遭受損失之人，即得依上開規定，向該區分所有權人求償。
（二）向管委會求償者
按「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者不在此限。」「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」民法第184條第2項及公寓大廈管理條例第10條第2項訂有明文。公寓大廈管理條例亦屬保護他人之法律，故如因管委會或管理負責人未善盡維護、修繕責任，導致造成公共管線漏水之情形，除非管委會或管理負責人能證明其行為無過失，否則遭受損害之一方，亦得向管委會或管理負責人求償。
（三）請求權時效
侵權行為損害賠償請求權，依民法第197條規定，請求權時效期間為二年，故在確認修繕及賠償義務人後，被害人最遲應在兩年內向賠償義務人求償，若求償後對方拒不處理，最遲應於6個月內提起訴訟，否則依民法第130條規定，時效視為不中斷，一旦請求權時效期間屆滿，賠償義務人即得主張時效抗辯，拒絕賠償。
參、修繕協力義務
「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」「管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」公寓大廈管理條例第6條第1項第2款及第3款訂有明文。因此，如果住戶、管理負責人或管委會為維護或修繕管線需要，而欲進入某住戶屋內時，該名住戶不得拒絕，依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，如拒絕進入維護或修繕，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會可以按其性質，請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。直轄市或縣市主管機關並得依公寓大廈管理條例第47條第3款規定，裁罰新台幣3千元以上、1萬5千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務，屆期仍未改善或不履行者，得連續處罰。
肆、結語
公寓大廈隨著時間逐漸老舊，管線如未進行維護及維修，難免會發生漏水情形，惟在查明漏水原因後，應負修繕責任之人應儘速進行修復，避免造成他人財產的進一步損失，而為進行修繕，如需要其他住戶配合進入專有部分或約定專用部分時，該住戶亦應將心比心，配合完成修繕工作。此外，在進行修繕前後，均應照相存證，以作為證據，避免日後發生爭議時，因現場狀況已變更，造成責任歸屬無法釐清之狀況。